وکیل سرقفلی|وکیل متخصص دعاوی سرقفلی

یکی از موضوعات بسیار مهم حقوقی که امروزه شهروندان به ویژه صاحبان املاک تجاری و تاجران و کسبه با آن دست به گریبان هستند موضوع سرقفلی می باشد که دارای ابهامات و پیچیدگی های بسیاری می باشد. شهروندان در برخورد با این مشکل حقوقی اصولاً از ارائه پاسخ قانونی و حقوقی به مسائل مرتبط با سرقفلی ناتوان می باشند.

بنابراین با مراجعه به وکیل متخصص سرقفلی در صدد دستیابی به پاسخ سوالات خویش در خصوص سرقفلی برمی‌آیند. مسائل مرتبط با سرقفلی بسیار زیاد می باشند که برای توضیح در باب همه این مسائل، کتب بسیاری توسط حقوقدانان به رشته تحریر در آمده است، اما به شکل خلاصه می‌توان مطالب مهم ذیل را در خصوص سرقفلی بیان نمود تا شهروندان آشنایی مختصری با این نهاد حقوقی داشته باشند.

سرقفلی چیست؟

اولین موضوعی که ذهن هر خواننده ای را در خصوص سرقفلی مشغول به خود می نماید این است که سرقفلی به زبان ساده چیست؟

سرقفلی در مفهوم عامیانه، وجهی است که در ابتدای هر قرارداد اجاره ملک تجاری به مالک آن ملک پرداخت می گردد تا حق استفاده از ملک تجاری به مستاجر منتقل می گردد و در این مفهوم فرق سرقفلی با پیش پرداخت (ودیعه) در این است که اولاً سرقفلی مبلغی بیشتر از مبلغ پیش پرداخت می‌باشد و در بسیاری از موارد حتی بیشتر از چهار پنجم قیمت واقعی ملک تجاری می باشد.

ثانیاً از آنجایی که این مبلغ درصد زیادی از مبلغ قیمت ملک را پوشش می‌دهد اصولاً با پرداخت سرقفلی، مبلغ اجاره بها بسیار پایین می باشد و در بسیاری از موارد مبلغ ناچیزی به عنوان مثال هزار تومان به عنوان اجاره بهای ماهیانه تعیین می گردد.

در اصطلاح حقوقی بین حقوقدانان اختلاف است که حق سرقفلی چیست؟ برخی آن را با حق کسب و پیشه و تجارت یکی دانسته اند. برخی آنرا جدای از حق کسب و پیشه و تجارت دانستند و برخی دیگر آن را یکی از آیتم‌های تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت دانسته اند که به نظر می آید نظر آخر صحیح باشد.

در هر صورت می‌توان گفت از نظر حقوقی، سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.

در این مفهوم، سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت است چرا که مبلغ سرقفلی در ابتدای اجاره تعیین می‌گردد اما حق کسب و پیشه و تجارت در انتهای روابط قراردادی اجاره تعیین می‌شود و به همین دلیل حق سرقفلی در زمان انعقاد قرارداد، قابل اسقاط و اعراض است اما حق کسب و پیشه و تجارت به علت به وجود نیامدن در ابتدای قرارداد اجاره، قابل اسقاط و اعراض نیست.

مطالب مرتبط | وکیل ملکی تهران

انواع سرقفلی:

سرقفلی از چند جهت قابل تقسیم است:

۱- از یک جهت سرقفلی به دو دسته سرقفلی پرداختی از سوی مستاجر دست اول به مالک ملک تجاری و سرقفلی پرداختی از سوی مستاجر دست دوم به مستاجر دسته اول با رضایت مالک می باشد.

۲- از جهت دیگر از نظر زمانی سرقفلی به دو دسته سرقفلی در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ (که یکی از آیتم‌های تعیین حق کسب و پیشه و تجارت است) و همچنین سرقفلی پرداختی در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تقسیم می شود.

۳- از جهت سوم سرقفلی به دو دسته سرقفلی ایجادی در مقابل مبلغ پرداختی از سوی مستاجر به مالک در ابتدای قرارداد و همچنین سرقفلی ایجادی در زمان تخلیه، در مقابل شروط قرارداد ( بدون پرداخت مبلغی از سوی مستاجر در ابتدای قرارداد) در حق مستاجر ایجاد می گردد و از جمله این شروط، شرط تمدید سالیانه قرارداد به مبلغ معینی است که در صورت درخواست تخلیه ملک از سوی مالک ( موجر )، مستاجر مستحق مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط مذکور می باشد.

این مطلب را مطالعه کنید | حق کسب و پیشه

نحوه انتقال سرقفلی:

در روابط استیجاری، عموماً مستاجر ملک تجاری با پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، در لسان عامه صاحب سرقفلی می گردد. گاهی پیش می آید که مستاجر در صدد تخلیه ملک و دریافت حق سرقفلی خویش می باشد ولیکن مالک توان پرداخت سرقفلی را ندارد.

به همین دلیل مستاجر در صدد انتقال منافع به غیر و دریافت سرقفلی برمی‌آید. در اینجا باید قائل به تفکیک شویم، اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، این قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشد.

در این قانون، اصولا مستاجر حق انتقال منافع را بدون رضایت مالک ندارد مگر اینکه در قرارداد، مالک، رضایت به انتقال داده باشد اما اگر قرارداد پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد قرارداد مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می گردد.

در این قانون برعکس قانون سال ۱۳۵۶، اصولاً مستاجر حق انتقال منافع را دارد مگر اینکه در قرارداد خلاف آن درج شده باشد. ناگفته نماند در اکثر قراردادهای اجاره تجاری چه قبل و چه بعد از سال ۱۳۷۶، شرط عدم انتقال منافع در قرارداد درج شده است و مستاجر حق انتقال به غیر ندارد.

حال سوالی که پیش می آید این است اگر مالک از پرداخت سرقفلی یا انتقال منافع خودداری نمود تکلیف چیست؟ درخصوص قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶، قانون سال ۱۳۵۶ تکلیف را روشن کرده است،در این صورت مستاجر حق مراجعه به دادگاه و الزام مالک به تجویز انتقال منافع را دارد اما در قراردادهای پس از سال ۱۳۷۶ با توجه به سکوت قانون سال ۱۳۷۶ اختلاف نظر است که آیا باز هم مستاجر حق مراجعه به دادگاه و درخواست الزام مالک به انتقال منافع به غیر را دارد یا می‌تواند با تخلیه ملک و مراجعه به دادگاه تقاضای الزام مالک به پرداخت سرقفلی به نرخ روز را نماید.

با توجه به تبعات بسیار سنگین انتقال منافع به غیر برای مستاجر یا مالک ضرورت حضور وکیل سرقفلی در مراحل انتقال منافع انکار ناشدنی می باشد.

مطالب مرتبط | تجویز انتقال منافع

حق مالکانه سرقفلی:

همانطور که در بند فوق اشاره شد اصولاً در قراردادهای اجاره املاک تجاری، حق انتقال مورد اجاره به غیر از مستاجر ساقط می‌گردد اما پیش می آید که با وجود اسقاط حق انتقال به غیر، مستاجر به هر دلیلی قصد انتقال به غیر دارد. در این صورت مالک، جهت رضایت در انتقال منافع به غیر، مبلغی را تحت عنوان حق رضایت یا حق مالکانه مطالبه می نماید.

در عرف بازار امروز، این مبلغ بین ۱۰ تا ۲۰ درصد مبلغ سرقفلی انتقالی است که با توجه به عرف محل وقوع ملک پرداخت این مبلغ گاهی به عهده مستاجر دسته اول ( فروشنده سرقفلی) ، گاهی به عهده مستاجر دست دوم ( خریدار سرقفلی) و گاهی بالمناصفه بر عهده هر دوی آنها می باشد.

به عنوان مثال دیده شده است که در یک پاساژ تجاری، پرداخت حق مالکانه بر عهده خریدار سرقفلی است ولی در یک پاساژ دیگر درست در کنار همان پاساژ، پرداخت این مبلغ بر عهده فروشنده سرقفلی است.

ترتیب انتقال به غیر نیز به این صورت است که ابتدا مستاجر دست اول (فروشنده سرقفلی) طی یک عقد صلح سرقفلی، سرقفلی ملک تجاری را به مستاجر دست دوم (خریدار سرقفلی) صلح و منتقل می نماید و سپس یک قرارداد اجاره جدید بین مالک و مستاجر دست دوم (خریدار سرقفلی) با مبلغ اجاره ناچیزی منعقد می گردد و مبلغ حق مالکانه مالک به ایشان پرداخت می گردد.

وکیل متخصص سرقفلی با توجه به تجربه کافی در این امور می‌تواند در انعقاد قراردادهای فوق‌الذکر، حامی و پشتیبان خوبی برای مالکان و مستاجران باشد.

این مطلب را هم بخوانید | الزام به پرداخت اجاره معوقه

تخلیه ملک دارای سرقفلی:

پیشتر بیان شد که سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت است. بنابراین در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶، مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حاکم است که مربوط به امور حق کسب و پیشه و تجارت است. شرایط تخلیه در املاک دارای حق کسب و پیشه و تجارت باید در مقاله مربوطه مطالعه شود. اما در خصوص قراردادهای پس از سال ۱۳۷۶، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که مربوط به سرقفلی می باشد حاکم است.

در این قانون سه حالت برای تخلیه پیش‌بینی شده است:

۱-مستأجر بدون پرداخت سرقفلی، ملک را اجاره کرده باشد. در این صورت در زمان انقضای مدت اجاره یا موارد فسخ اجاره، مستاجر بدون دریافت مبلغی مکلف به تخلیه مورد اجاره است.

۲- مستاجر ضمن پرداخت سرقفلی، ملک تجاری را اجاره کرده باشد. در این صورت در زمان انقضای مدت اجاره یا فسخ قرارداد اجاره، مستاجر ضمن دریافت سرقفلی به نرخ روز مکلف به تخلیه ملک است.

۳-مستاجر سرقفلی پرداخت نکرده باشد اما شرایطی در قرارداد به نفع ایشان لحاظ شده باشد. در این صورت، تخلیه منوط به پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط مذکور به مستاجر می باشد که البته این مبلغ، سرقفلی به نرخ روز نمی باشد بلکه ما به ازاء شرط مذکور است که میزان آن از طریق کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود و با سرقفلی به نرخ روز متفاوت است.

در پایان یادآور می‌شود به علت ابهامات و پیچیدگی های فراوان بحث سرقفلی و همچنین قوانین متعدد حاکم بر قضیه، حل مشکلات مربوط به سرقفلی نیازمند علم و تبحر و تجربه خاصی می باشد که وکیل ملکی متخصص سرقفلی دارای این ضروریات بوده و می تواند در حل مشکلات مربوط به سرقفلی راهگشا باشد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *