وکیل ملکی

وکیل ملکی کیست؟ اولین سوالی که برای شهروندانی که در خصوص امور ملکی دارای دعاوی و مشکلات حقوقی هستند مطرح می‌شود این سوال است.

در پاسخ باید گفت تقسیم‌بندی وکلا بر اساس تخصص ایشان وجود رسمی ندارد. یعنی ضرورتی ندارد که هر وکیلی صرفاً در رشته و تخصص خویش مبادرت به وکالت نماید، بلکه هر وکیل دادگستری، اختیار وکالت در هر نوع از دعاوی را دارد ولیکن توجه به اینکه علم حقوق به مثابه دریای بیکران می باشد که امکان اینکه یک وکیل دادگستری مسلط در تمامی حوزه های حقوقی و دعاوی مختلف باشد وجود ندارد، به همین دلیل اصولا وکلا پس از یک یا دو سال وکالت و بر حسب نوع پرونده های ارجاعی، زمینه پرونده های مذکور اقدام به کسب تجربه و علم اندوزی می‌نمایند و گام به گام و به مرور زمان تخصص پیدا می نمایند و این جاست که به آن وکیل به عنوان مثال وکیل خانواده، وکیل ملکی و غیره می گویند.

وکیل ملکی، وکیل دادگستری می باشد که اکثر پرونده های ارجاعی به ایشان مرتبط با زمین و ملک می باشد و با توجه به اینکه بیشتر پرونده‌های اقدام شده از سوی این وکیل در خصوص ملک می باشد، کاملا مسلط به قوانین و رویه‌های دادگاه‌ها، آرای مراجع و نهادهای مختلف و مراحل چندگانه دعاوی ملکی چه از لحاظ حقوقی و چه از لحاظ عملی می باشد.

به عنوان مثال در بحث مربوط به نیلینگ، صرف تسلط به قواعد حقوقی جبران خسارت کافی نمی باشد بلکه وکیل ملکی باید بداند که اول نیلینگ چیست؟ ثانیا در چه زمانی موجب خسارت به همسایه می شود؟ در صورت وجود خسارات، چه میزان مرتبط با سازنده و چه میزان بر عهده همسایه است؟ همه این موارد علاوه بر تسلط بر مسائل حقوقی، نیاز به تسلط بر مباحث عملی ساخت و ساز می باشد.

دعاوی موجر و مستاجر

اجاره املاک یکی از پرکاربردترین معاملات ملکی می باشد. به همین نسبت نیز در دعاوی مطروحه در دادگستری نیز دعاوی بین موجر و مستاجر یکی از پرونده‌های مبتلا به می باشد، این دعاوی می‌تواند در خصوص املاک مسکونی یا تجاری و صنعتی باشد.

در خصوص املاک مسکونی چند دعوای مرتبط با این املاک قابلیت طرح دارد اما در صدر این دعاوی، دعوای تخلیه می باشد. با توجه به نوسانات اجاره امروزه بسیار دیده شده است که مستاجرین از تخلیه ملک در موعد انقضای مدت اجاره خودداری می‌نمایند. در این صورت بر حسب اینکه قرارداد اجاره، عادی یا رسمی باشد قضیه متفاوت است.

در قراردادهای عادی بسته به شرایطی می‌توان به شورای حل اختلاف جهت صدور دستور تخلیه مراجعه نمود. ابتدائاً بیان می گردد که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است.

دستور تخلیه یک دستور قضایی است که نیاز به رسیدگی و طی تشریفات قانونی از جمله وقت رسیدگی و اعتراض به رای و غیره ندارد و به شکل قطعی و غیر قابل اعتراض صادر می گردد. برای صدور دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف، اصولا وجود سه شرط ضروری است. اول اینکه قرارداد، عادی باشد. دوم اینکه در دو نسخه تنظیم شده باشد و سوم اینکه دو شاهد، علاوه بر طرفین قرارداد، ذیل قرارداد را امضا نموده باشند.

در غیر این صورت اگر قراردادی باشد و یکی از شروط وجود نداشته باشد متقاضی تخلیه می بایست با رجوع به دادگستری، تقاضای صدور حکم تخلیه را نماید که تشریفات این دعوا تا زمان قطعیت حکم و اجرا، موجبات طولانی شدن روند تخلیه گاها تا یک سال می گردد، مگر اینکه وکیل متخصص دعاوی ملکی با تجربیات خویش از اطاله پرونده تا این حد جلوگیری نماید.

اما در خصوص قراردادهای رسمی اجاره مسکونی، موجر می تواند با مراجعه به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور اجرائیه و تخلیه ملک را نماید. هر چند امروزه قراردادهای رسمی اجاره مسکونی بسیار نادر هستند اما در صورت وجود، بهترین و کم هزینه ترین و کوتاه ترین راه برای نیل به مقصود (تخلیه) مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی می باشد.

سایر دعاوی که در اجاره املاک مسکونی قابلیت طرح دارد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دعوای پرداخت اجاره بهای معوقه، دعوای الزام به تنظیم تعمیرات اساسی یا جزئی مال مورد اجاره و غیره می باشد.

در خصوص اجاره املاک تجاری اما شرایط کاملاً متفاوت و پیچیده می باشد و دعاوی مختلفی از سوی طرفین قرارداد اجاره قابل طرح می باشد.

در املاک تجاری آنچه قضیه را متفاوت از اجاره املاک مسکونی می‌نماید وجود وجهی به نام سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت می باشد. اصولا در املاک تجاری، تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه می باشد.

در تخلیه املاک تجاری اولا بایستی به تاریخ قرارداد اجاره توجه نمود چرا که بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد ، روابط طرفین مشمول یکی از قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ می گردد.

در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می‌گردند اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را ندارد مگر تحت شرایطی از جمله تعدی و تفریط مستاجر، تغییر شغل، انتقال به غیر، دریافت جواز ساخت و غیره.

در برخی از موارد تخلیه از جمله تخلیه به علت تخریب و نوسازی ملک، موجر مکلف به پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت می باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت انتقال به غیر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت تعدی و تفریط و تغییر شغل هیچ تکلیفی در پرداخت حق کسب و پیشه ندارد.

هر یک از این موارد نیاز به مداقه و بررسی قوانین و رویه های مرتبط با خویش را دارد که ذکر تمامی آنها در این مقاله غیر مقدور است.

اما در خصوص قراردادهایی که نسبت به آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ حاکم می باشد قضیه کاملا متفاوت است. در قراردادهای مذکور اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را پس از انقضای موعد اجاره دارد البته در مواردی حق تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی می باشد و در مواردی نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست. مواردی که تخلیه و پرداخت سرقفلی صورت می‌گیرد به دو دسته تقسیم می گردد: یک) مواردی که مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجب پرداخت کرده است. دو) مواردی که در قرارداد شرایطی به نفع مستاجر درج شده است که برای تخلیه می بایست از شروط مذکور عدول نمود که در مقابل برای آن مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد، مثل اینکه در قرارداد اولیه، شرط شود که موجر مکلف است هر سال با یک مبلغ معینی با مستاجر تمدید کند برای اینکه در پایان مدت اجاره اولیه، موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط تمدید سالیانه به مستاجر بپردازد و در غیر اینصورت حق تخلیه مورد اجاره را ندارد.

نکته قابل ذکر این است که اولا میزان سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود ثانیاً بایستی حق سرقفلی به نرخ روز از سوی موجر به مستاجر پرداخت گردد ثالثاً برخلاف قراردادهای مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در قراردادهایی که قانون سال ۱۳۷۶ نسبت به آن حاکم است اصل بر حق انتقال منافع از سوی مستاجر به غیر و تغییر شغل می باشد مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.

دعاوی دیگری امکان دارد در رابطه بین موجر و مستاجر مطرح گردند که عبارتند از تجویز انتقال منافع، فسخ اجاره، تعدیل اجاره بها و غیره که هر یک نیاز به بحثی جداگانه دارد که بدین وسیله دعوت می گردد با مطالعه مطالب مذکور در سایت جهت یافتن پاسخ نسبت به سوالات خویش در خصوص مسائل مذکور مراجعه نمایید.

وکیل ملکی|وقف

مطابق ماده ۵۵ قانون مدنی وقف عبارت است از اینکه عین مال، حبس و منافع آن تسبیل شود. در واقع وقف آن است که کسی که عمل وقف را انجام می دهد حق اعماله مالکانه خویش را از مال موقوفه برداشته و منافع آن را در راه خدا خرج نماید.

وقف بر دو نوع است وقف عام و وقف خاص. وقف عام، وقفی است که بر اساس آن واقف مال خود را نسبت به تمام یا عده کثیری از مردم وقف می نماید مثل وقف زمین برای ساخت مسجد و مدرسه. اما وقف خاص وقفی است که واقف مال خود را نسبت به عده خاصی وقف نماید. این عده خاص می تواند خانواده و نوادگان شخص واقف نیز باشد.

با توجه به حساسیت‌های بسیار زیاد نسبت به وقف به علت داشتن ریشه دینی در عمل وقف، امروزه در شهر تهران شعبه ای از مجتمع قضایی شهید بهشتی به دعاوی مرتبط با وقف اختصاص داده شده است تا به شکل تخصصی به دعاوی وقف رسیدگی و اقدام به انشای رای نماید.

البته ناگفته نماند امروزه اشتباهات بسیار رایج بین مردم و حتی برخی از حقوقدانان در خصوص مسئله وقف وجود دارد که صرفاً وکلای متخصص وقف قادر به پاسخگویی به این اشتباهات می باشند مثلاً وقف با وصیت بر وقف کاملاً متفاوت است ولی دیده شده است در بسیاری از موارد بین این دو عنوان تفاوتی قائل نشده‌اند و مشکلات بسیاری ایجاد نموده اند.

دو شرط بسیار مهم در صحت وقف وجود دارد که بایستی نسبت به آنها توجه کامل نمود. یکی اینکه وقف صرفاً نسبت به اموالی می‌تواند ایجاد گردد که با بقای عین آن بتوان از منافع آن استفاده نمود. در این خصوص دعوایی که قابلیت بحث دارد دعوای وقف سهام شرکت و سود سهام شرکت هاست که رویه قضایی دادگاه‌ها، وقف سهام را پذیرفته است ولی وقف منافع سهام را نپذیرفته است. شرط مهم دیگر جهت صحت وقف، قبض مال موقوفه به موقوف علیهم می باشد. این شرط بسیار مهم در دعوی ابطال وقفنامه املاک مشمول اصلاحات ارضی بسیار راهگشا بوده است. چرا که وقتی این اراضی صرفاً با قصد فرار از قرار گرفتن اراضی تحت شمول قانون اصلاحات ارضی بوده است ولیکن تشریفات وقف به ویژه قبض عین موقوفه انجام نشده است و با این شرط است که اکثر دعاوی ابطال وقف نامه در این خصوص به نتیجه رسیده است.

ابطال وقفنامه مهم ترین دعوای مرتبط با وقف می باشد ولیکن دعاوی دیگری نیز در خصوص وقف بدین شرح وجود دارد: دعوای اثبات وقفیت، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره موقوفه، اثبات عدم صلاحیت وکیل موقوفه، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مورد اجاره وقفی و غیره که وکیل ملکی متخصص وقف در صورت مواجهه با مشکلات حقوقی وقف از هر یک از دعاوی مذکور می توانند بهره ببرد.

وکیل قراردادهای ملکی – وکیل معاملات ملکی

اعمال انسان به دو دسته عبادات و معاملات تقسیم می‌شود. عبادات، ارتباطات بین انسان و خدا بوده و معاملات، ارتباطات بین انسان‌ها با یکدیگر می باشد. علی الاصول قراردادها در خصوص تمامی اموال اعم از اموال منقول و غیر منقول قابل تنظیم می باشند.

یکی از مهمترین قراردادها، قراردادهای راجع به زمین و املاک می باشد،که این قراردادها امکان دارد شفاهی یا کتبی باشند.

این مطلب را هم بخوانید : موارد بطلان معامله

اولین قدمی که وکیل ملکی در دعاوی معاملات ملکی برمی‌دارد اثبات وجود قرارداد بین طرفین می‌باشد.

اثبات این موضوع در قراردادهای کتبی آسان است اما در خصوص قراردادهای شفاهی امری سخت است و عملا با شهادت شهود یا اعمال ارتکابی طرفین قابل اثبات است.

قراردادهای ملکی می‌تواند در قالب یکی از عقود معین از جمله اجاره، صلح، رهن، هبه و غیره قرار گیرد. بنابراین گام دوم وکیل ملکی در دعاوی قراردادهای ملکی،تشخیص نوع عقد می باشد. پس از تشخیص نوع عقد، سومین قدم، بار نمودن آثار و نتایج هر یک از عقود بر موضوع قرارداد می‌باشد تا وکیل ملکی با توجه به آنها حقوق تضییع شده موکل را استیفا نموده و به نتیجه مورد نظر خویش دست یابد.

دعاوی مرتبط با قراردادهای ملکی از ابتدای تشکیل قرار داد تا انحلال قرارداد را شامل می شود اما به شکل خلاصه می توان گفت مهمترین دعاوی مرتبط با این دسته عبارتند: از الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهدات قراردادی، مطالبه ثمن معامله و اعلام بطلان معامله، تایید فسخ، مطالبه خسارت عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهدات، الزام به تحویل مبیع و الزام به فک رهن.

وکیل ملکی مشارکت در ساخت

امروزه با توجه به گران شدن زمین و همچنین هزینه های ساخت ساختمان، کمتر پیش می آید که مالکان زمین ها توان ساخت ساختمان بر روی زمین های خویش را داشته باشند و همچنین سازندگان ساختمان نیز توان پرداخت یکجای قیمت زمین و هزینه های ساخت را ندارند.

بنابراین امروزه قراردادی بین مالکان زمین ها و سازندگان ساختمان به نام قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می گردد که طی آن یکی از طرفین، زمین خویش را و طرف دیگر، سرمایه خویش را به عنوان آورده خویش تامین می نمایند تا پس از اتمام ساخت ساختمان، مقداری از واحدهای ساخته شده به مالک زمین و الباقی به سازنده تعلق گیرد.

اما قضیه به همین راحتی هم نمی باشد، چرا که علاوه بر مالک و سازنده، اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر از جمله شهرداری، اداره ثبت، اداره آب و فاضلاب و گهگاه پیش خریداران نیز در ارتباط بین طرفین وارد می گردند و بر حقوق و تکالیف طرفین تاثیر می گذارند، به همین دلیل و دلایل متعدد دیگر از جمله نوسانات قیمت ملک و مصالح و عدم اجرای تعهدات از سوی طرفین و غیره امروز دعاوی بسیاری در خصوص روابط بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به وجود آمده است.

مهمترین دعاوی مطروحه بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از: الزام به ایفای تعهدات قراردادی که در صورت عدم انجام تعهدات از سوی هر یک از طرفین قرارداد طرح می گردد. دعوای الزام به تکمیل بنا که در صورت عدم ساخت ساختمان در مواعد مقرر از سوی سازنده توسط مالک طرح می گردد.

دعوای الزام به اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و خسارت عدم یا تأخیر اجرای تعهدات و الزام به تنظیم سند رسمی و غیره نیز دعاوی دیگری است که مکررا از سوی طرفین قرارداد توسط وکیل ملکی طرح می گردد.

وکیل اصل ۴۹ – وکیل دعاوی مصادره املاک:

پس از پیروزی انقلاب اسلامی، اموالی از ایادی رژیم قبلی به جای مانده بود که بایستی تکلیف آن روشن می گردید. به همین دلیل مراجع خاصی پیش بینی گردیده بود که نهایتا منجر به تشکیل شعبه ویژه اصل ۴۹ دادگاه انقلاب گردید. این شعب اقدام به رسیدگی نسبت به این اموال نموده و مبادرت به صدور رای مبنی بر مصادره این املاک و اموال می نمایند.

بعدها صلاحیت این شعب توسعه داده شد به نحوی که این شعب در خصوص اموال مجهول المالک نیز مبادرت به رسیدگی و صدور رای می نمایند.اصولاً آرای شعب ویژه اصل ۴۹ به نفع ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد مستضعفان، بنیاد ۱۵ خرداد و غیره صادر می گردد. اشخاص متضرر از این آرا چه شخصی که رای علیه ایشان صادر شده باشد و چه شخص ثالثی که رای به ضرر ایشان باشد می‌توانند نسبت به این آرا اعتراض نمایند.

این دعوا یکی از تخصصی ترین و پیچیده ترین دعاوی در خصوص مصادره املاک می باشد که وکیل ملکی و وکیل متخصص اصل ۴۹ می بایست به قوانین و مبانی فقهی متعدد دعاوی مذکور مسلط باشد. ناگفته نماند آرای صادره از شعب ویژه اصل عموماً در قالب مصادره یا سرپرستی صادر می گردد.

وکیل پیش فروش آپارتمان:

زندگی های امروزی تبدیل به زندگی آپارتمان نشینی شده است. سازندگان آپارتمان ها جهت تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت آپارتمان، قبل یا حین ساخت ساختمان مبادرت به فروش واحدهای نیمه ساخته با تعهد تکمیل آنها به شهروندان می نمایند که اصطلاحاً به این عمل ایشان، پیش فروش آپارتمان می‌گویند.

تا قبل از تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ها، قواعد عام قانون مدنی بر روابط بین طرفین حاکم بود اما پس از تصویب قانون مذکور و آیین نامه آن، قانون پیش فروش آپارتمان ها و در موارد سکوت قانون مورد اشاره، قانون مدنی بر روابط طرفین حکمفرما می باشد.

این مطلب را هم بخوانید : الزام به تحویل مبیع

این قانون علی‌رغم نقایص و ابهامات بسیار، دارای مواد به روزی نیز می باشد: از جمله دخالت دفاتر اسناد رسمی در تنظیم سند رسمی پیش فروش آپارتمان، استعلام از شهرداری منطقه در خصوص پروانه ساختمان و سایر مسائل مرتبط، هرچند که از نظر سازندگان، این مواد، زائد بوده و موجبات ازدیاد هزینه های ساخت را فراهم می آورد.

یکی از مسائل بسیار مهمی که در این قانون و در ماده ۲۰ قانون پیش‌بینی شده است، الزام به ارجاع دعاوی بین طرفین به هیئت سه نفره داوری می باشد. بنابراین امروزه پیش فروشنده و پیش خریدار جهت فصل خصومت خویش به هیئت داوری مراجعه می نمایند و در صورت مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست به دادگاه، قرار عدم استماع دعوا ایشان صادر می گردد.

وکیل امور ملکی که در زمینه پیش فروش آپارتمان ها دارای تخصص و تجربه می باشد، با توجه به این موارد، ضمن اقدام به طرح دعوا در صدد احقاق حقوق خویش بر می آید .

دعاوی متعددی بین پیش فروشنده و پیش خریدار امکان طرح دارد که عبارتند از: الزام به ایفای تعهدات قراردادی، الزام به تکمیل بنا، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، الزام به تحویل واحدها (مبیع)، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه خسارت عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهد، مسائل ناشی از شرط داوری در قرارداد، دعاوی کیفری مربوط به پیش فروش ساختمان.

وکیل املاک مشاعی:

شراکت یکی از عقود معین مندرج در قانون مدنی می باشد که ممکن است شراکت چند نفر در یک مال به شکل ارادی از جمله خرید ملکی به نحو شراکتی یا غیر ارادی از جمله مالکیت در اثر ارث صورت گیرد.

در خصوص املاک، در صورت شراکت چند نفر در یک ملک اصطلاحاً گفته می‌شود مالکین به نحو مشاعی مالک یک زمین و ساختمان می باشند.

در خصوص املاک مشاعی امکان اختلاف بین مالکین مشاعی وجود دارد. اختلافاتی که امکان دارد در زمینه تصرف، تقسیم یا فروش مال مشاع ایجاد شود.

قانونگذار محترم در قوانین مختلف نسبت به مسائل متفاوت اتخاذ تصمیم نموده است. مثلاً در صورت تصرف بدون اذن یکی از شرکا، قانونگذار در قانون اجرای احکام مدنی نسبت به خلع ید ملک مشاعی، انشای حکم نموده است یا در خصوص افراز یا دستور فروش مال مشاع، در قانون نحوه افراز املاک مشاع و آیین نامه آن، نسبت به این موضوع قانون گذاری کرده است.

همچنین در خصوص تفکیک ساختمان‌های مشاعی در قانون ثبت و قوانین مرتبط با امور شهرداری اتخاذ تصمیم کرده است.

اگر یکی از شرکا صغیر باشد برای فروش آن، دیگر نمی توان به قواعد دستور فروش استناد نمود و از دید قانونگذار بایستی با مراجعه به دادگاه، تقاضای حکم به فروش ملک مشاعی نمود که با دستور فروش متفاوت است.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *