دستور تخلیه|حکم تخلیه

وکیل دستور تخلیه

وکیل حکم تخلیه

امروز یکی از موضوعات مهم که مرتبط با ملک می باشد مشکلات بین مالکان املاک و متصرفان می باشد که مالکان املاک خواستار خالی نمودن ملک از سوی متصرفان می باشند. عناوین متعددی در جهت این خواسته مالکان وجود دارد که عبارتند از: خلع ید، رفع تصرف، حکم به تخلیه، دستور تخلیه و غیره . هر یک از این عناوین دارای تشریفات و شرایط خاص خود می باشد که وکیل ملکی در هر مورد و پرونده خاصی، ضمن انتخاب هر یک از این عناوین ، اقدام به طرح دعوای صحیح می نماید. موضوع مرقومه حاضر، تخلیه می باشد که به فراخور بحث، ضمن ارائه توضیح در خصوص تخلیه، تفاوت های بین این عناوین نیز بیان خواهد شد.

دستور تخلیه چیست ؟

حکم به تخلیه چیست؟

تخلیه در لغت به معنای خالی نمودن است و معنای اصطلاحی آن نیز همان معنای لغوی تخلیه است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خویش نماید . اصولا تخلیه در مواردی مطرح می‌شود که متصرف از سوی مالک اذن در تصرف داشته باشد و بنا بر موارد قانونی مکلف به دست کشیدن از ادامه تصرف خویش باشد. بنابراین در مواردی که متصرف از سوی مالک مأذون در تصرف نباشد نمی‌توان از خواسته تخلیه استفاده نمود بلکه بایستی از عنوان خلع ید یا رفع تصرف استفاده نمود. بدین نحو تفاوت خلع ید و رفع تصرف با تخلیه مشخص می گردد.

در لسان حقوقی قضات و وکلای دادگستری، تخلیه ملک در اکثر موارد در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می گردد. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد از تخلیه ملک خودداری نماید موجر در صدد الزام مستاجر به تخلیه ملک بر می آید. در مواردی موجر می تواند تقاضای صدور دستور تخلیه را نماید و در مواردی دیگر می‌بایست تقاضای صدور حکم تخلیه نماید.

دستور تخلیه که در زبان عامه به دستور تخلیه فوری معروف شده است در خصوص املاک مسکونی قابلیت صدور دارد البته املاک مسکونی که قرارداد اجاره آن دارای شرایط مقرر در قانون باشد. حکم تخلیه در خصوص املاک تجاری یا مغازه ها و املاک مسکونی که قرارداد اجاره آن دارای شرایط مقرر در قنون نباشد صادر می گردد.

نقطه قوت دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه فوریت و سرعت آن است به نحوی که در پاسخ به سوال مهم مراجعه کنندگان مبنی بر اینکه گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد؟ باید گفت به محض تقاضای موجر بدون تشکیل جلسه دادرسی و احضار مستاجر از سوی مرجع قضایی صادر می گردد و اجرای آن در صورت اخذ وکیل ملکی متخصص امور اجاره نهایتا ظرف یک ماه صورت می گیرد و به همین دلیل در باور عامه این دستور به دستور تخلیه فوری معروف شده است.

مطالب مرتبط | وکیل ملکی

شرایط صدور دستورتخلیه:

همانطور که قبلاً ذکر شد دستور تخلیه صرفاً در خصوص املاک مسکونی صادر می گردد. بنابراین اولین شرط این است که ملک موضوع قرار داد مسکونی باشد و در خصوص تجاری دستور تخلیه صادر نمی گردد. شرط دوم این است که قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد و در سایر عقود دستور تخلیه صادر نمی گردد . شرط سوم این است که قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد و مواردی که با سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده شده باشد نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.

شرط چهارم این است که این قرارداد اجاره را علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد امضا نموده باشند و حتی اگر یک نفر شاهد علاوه بر موجر و مستاجر این قرارداد را امضا کرده باشند دستور تخلیه صادر نمی گردد. شرط پنجم این است که مدت اجاره منقضی شده باشد به عبارت دیگر دستور تخلیه در مورد انقضای مدت اجاره صادر می گردد و در سایر موارد انحلال اجاره از جمله فسخ قرارداد اجاره نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود بلکه باید تقاضای صدور حکم تخلیه را نمود.

لازم به ذکر است که وجود همه شرایط فوق جهت صدور دستور تخلیه ضروری است و حتی اگر یکی از شرایط فوق الذکر وجود نداشته باشد دستور تخلیه صادر نمی گردد و در صورت عدم احراز هر یک از شرایط مذکور، بایستی تقاضای صدور حکم تخلیه را نمود که خود مستلزم جری تشریفات و پروسه زمانبر آن می باشد.

این مطلب را مطالعه نمایید | وکیل سرقفلی

مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه:

در خصوص تشخیص مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه بایستی قائل به تفکیک شد:

– در قراردادهای اجاره املاک مسکونی که با سند عادی منعقد شده و دارای شرایط مذکور در بند فوق می باشد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام به صدور دستور تخلیه می نماید که اصطلاحاً در بین عامه مردم به دستور تخلیه شورای حل اختلاف معروف شده است. اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی دارای شرایط فوق نباشد نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را نمود بلکه می‌بایست تقاضای صدور حکم تخلیه نمود که مرجع صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

– اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد می‌بایست تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک نمود البته این موضوع مانعی بر مراجعه شهروندان به دادگاه جهت صدور حکم تخلیه نمی باشد اما فرآیند تخلیه از طریق واحد اجرای اسناد رسمی کوتاهتر از دادگاه می باشد .

– اگر قرارداد اجاره در خصوص اجاره املاک تجاری باشد چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد که پس از رسیدگی و اظهار نظر نسبت به حق کسب و پیشه و تجارت و یا سرقفلی حسب مورد اقدام به صدور حکم تخلیه نماید.

مطالب مرتبط |ثمن معامله

مراحل صدور دستور تخلیه:

همانطور که فوقا ذکر شد دستور تخلیه صرفاً در خصوص اجاره املاک مسکونی که به شکل عادی تنظیم شده است و مدت آن منقضی شده صادر می گردد.

بنابراین در صورت انقضای مدت اجاره املاک مسکونی، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای صدور دستور تخلیه می نماید. از آنجایی که از نظر قانونگذار، دستور تخلیه یک دستور می باشد و رای محسوب نمی گردد لذا فاقد تشریفات رسیدگی می باشد بنابراین اصولاً نیازی به تقدیم دادخواست در فرم چاپی مخصوص و حتی واریز هزینه دادرسی نمی باشد ولیکن در رویه قضایی مراجعین را مجبور به تقدیم دادخواست چاپی و واریز هزینه دادرسی می‌نمایند.

ناگفته نماند چند سالی است از طریق لایحه بودجه در سنوات گذشته برای دستورهای قضایی نیز برخلاف اصول دادرسی، هزینه دادرسی تعیین شده است. موجر می بایستی همراه با درخواست خویش کپی مصدق اجاره نامه را نیز تقدیم نماید پس از ارجاع پرونده به شعبه ای از شورای حل اختلاف موجر با مراجعه به شعبه و واریز مبلغ ودیعه پرداختی از سوی مستاجر در حساب سپرده دادگستری، اقدام به دریافت دستور تخلیه در صورت وجود شرایط قانونی از شعبه مربوطه می نماید که این دستور توسط واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف و در صورت عدم وجود واحد اجرا در شورای حل اختلاف توسط واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل وقوع ملک اجرا می گردد.

ناگفته نماند مطابق قانون و آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ در موارد صدور دستور تخلیه مقام صدور دستور می تواند به مستاجر مهلت مناسب جهت تخلیه دهد که در رویه معمولا یک ماه به مستاجر جهت تخلیه ملک مهلت داده می‌شود.

حکم به تخلیه املاک مسکونی:

در چند مورد، مرجع قضایی نسبت به قرارداد اجاره املاک مسکونی، حکم به تخلیه مورد اجاره توسط مستاجر صادر می نماید. یکی از این موارد فسخ قرارداد اجاره می باشد. در اکثر قراردادهای اجاره دیده شده است که در مواردی از جمله عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط مستاجر و غیره حق فسخ برای موجر پیش بینی شده است.

در صورت احراز هر یک از این موارد موجر می تواند ضمن فسخ قرارداد اجاره، تقاضای تخلیه مورد اجاره را نماید. در این مرحله بهتر است ابتدا موجر ضمن ارسال اظهارنامه رسمی، مراتب فسخ قرارداد را به مستاجر اعلام نماید و پس از آن با مراجعه به دادگستری و تقدیم دادخواست تقاضای تایید فسخ اعلامی از سوی موجر به مستاجر و حکم تخلیه را از دادگاه حقوقی نماید. دادگاه نیز در صورت احراز شرایط فسخ و ذیحقی موجر شحکم تخلیه مورد اجاره علیه مستاجر صادر می نماید.

مورد دیگر حکم تخلیه، انقضای مدت اجاره می باشد. در صورتی که قرارداد اجاره املاک مسکونی به شکل عادی تنظیم شده باشد ولی دارای شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه آن نباشد از جمله اینکه دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا نکرده باشند، در صورت انقضای مدت اجاره، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه ملک را نماید این دعوا نیازمند تقدیم دادخواست به همراه کپی مصدق اجاره‌نامه ( که نشانگر اتمام مدت اجاره باشد ) است.

دادگاه پس از رسیدگی و رویت قرارداد اجاره و احراز انقضای مدت اجاره و عدم تمدید مدت آن بین موجر و مستاجر اقدام به صدور حکم تخلیه می نماید که رای دادگاه قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر است.

مطالب مرتبط | وکیل حق کسب و پیشه

حکم تخلیه ملک تجاری ( مغازه ):

سوالی که بسیاری از مراجعه کنندگان به وکیل ملکی از وی می پرسند این است که شرایط تخلیه مغازه یا ملک تجاری چیست؟ در پاسخ باید گفت در تبیین شرایط تخلیه ملک تجاری بایستی قائل به تفکیک نسبت به قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ و پس از آن شد. چرا که قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد مطابق این قانون اصولاً موجر حق تخلیه ملک خویش را ندارد مگر اینکه شرایط مقرر در قانون ایجاد شده باشد قانونگذار برای قراردادهای مشمول این قانون، موضوعی به نام حق کسب و پیشه و تجارت را ایجاد کرده است که اصولا در زمان تخلیه ملک مهمترین موضوع، پرداخت یا عدم پرداخت آن به مستاجر می باشد. همانطور که گفته شد اصولا در این قرارداد موجر حق تخلیه ملک را ندارد مگر تحت شرایطی به شرح ذیل:

برخی موارد وجود دارد که موجر با تجمیع شرایط مقرر در قانون حق تخلیه مورد اجاره را با پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت دارد. این موارد عبارتند از تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، تخلیه به علت تخریب و نوسازی ملک.

برخی موارد دیگر وجود دارد که موجر ضمن پرداخت نصف حقوق کسب و پیشه و تجارت، حق تخلیه ملک را دارد از جمله انتقال منافع ملک به غیر از سوی مستاجر بدون اذن مالک.

در برخی موارد نیز موجر حق تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت را دارد از جمله تخلیه به علت تعدی و تفریط مستاجر، تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه به علت تغییر شغل.

اما در خصوص قراردادهای اجاره تنظیمی پس از سال ۱۳۷۶ قضیه متفاوت است. این قراردادها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می باشد. مطابق قانون مذکور، در موارد انقضای مدت اجاره و فسخ اجاره به هر دلیل، موجر حق تخلیه ملک را دارد و موضوعی که می تواند مانع تخلیه ملک باشد دو مورد است. یکی پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر در ابتدای قرارداد و دیگری درج شرطی به نفع مستاجر در قرارداد اجاره.

در صورتی که مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد موجر برای تخلیه ملک موظف به پرداخت سرقفلی به نرخ روز می باشد. نرخ روز سرقفلی نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.

در صورتی که شرایطی به نفع مستاجر در قرارداد درج شده باشد از جمله این که موجر مکلف به تمدید سالیانه قرارداد با مبلغ مشخصی باشد در این صورت موجر برای تخلیه ملک خویش، مکلف به پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط مذکور به مستاجر می باشد و تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود مستاجر حق ادامه تصرفات خویش را در ملک دارد حتی اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد. در این مورد نیز میزان مبلغ سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.

در نهایت یادآور می‌شود مطالب فوق، گزیده ای از سختی ها و مشکلات و ابهامات دستور تخلیه و حکم تخلیه می باشد و دارای پیچیدگی های بسیار دیگری است که فهم آن از سوی یک شخص غیرحقوقی بسیار سخت است.بنابراین ضمن مشاوره با یک وکیل ملکی متخصص امور اجاره و تخلیه ملک و با بهره مندی از تجربیات و علم ایشان در پیشبرد دعوای حقوقی خویش، گام‌های مثبتی بردارید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *